.png){kind=small}
כמה משכנתה באמת אפשר לקחת – ואיך קובעים החזר שמתאים למשפחה?
משפחות רבות מתחילות את הדרך לרכישת דירה בשאלה כמה משכנתה הבנק יאשר לנו? זו שאלה חשובה, אבל היא אינה השאלה הראשונה שצריך לשאול.
לפני שבודקים כמה אפשר לקבל מהבנק, צריך להבין כמה נכון למשפחה להתחייב להחזיר מדי חודש. אלה שני מספרים שונים, ולעיתים הפער ביניהם גדול.
אישור עקרוני מעיד על נכונות ראשונית של הבנק להעמיד מימון, על בסיס הנתונים שנמסרו ובכפוף לאימותם ולתנאי האישור. הוא אינו בודק את כל התוכניות שלכם לשנים הקרובות, את ההוצאות על הילדים, את הרצון להחליף רכב, את הירידה האפשרית בהכנסה בחופשת לידה או את הסכום שחשוב לכם להמשיך לחסוך.
אפשר לבנות משכנתה מצוינת לעסקה שאינה מתאימה למשפחה
אחד הדברים שאני פוגש לא מעט במהלך השנים אלו משפחות שמגיעות לבדיקה אחרי שכבר מצאו דירה. בשלב הזה הן כבר לא בשאלה אם העסקה מתאימה להן, אלא איך אפשר לגרום לה לעבוד.
לכן ההמלצה שלי תמיד לבצע את הבדיקה הכלכלית לפני שמתאהבים בנכס ולפני שמתחייבים למחיר.
לפני שבונים משכנתה, מגדירים את מסגרת העסקה
כאשר משפחה חושבת על רכישת דירה, הכתובת המקצועית הראשונה שעולה בדרך כלל היא יועץ משכנתאות. זה נשמע הגיוני - צריך משכנתה, ולכן פונים למומחה למשכנתאות. אלא שבמקרים רבים חסר שלב מוקדם יותר.
לפני שבודקים כיצד לבנות את המשכנתה, צריך להחליט איזו משכנתה המשפחה יכולה להרשות לעצמה.
את הבדיקה אפשר לבצע באופן עצמאי כאשר קיימת תמונה כלכלית מלאה, או במסגרת מיפוי עם יועץ פיננסי למשפחה מוסמך. המטרה היא להגדיר:
כמה הון עצמי אפשר להפנות לרכישה בלי להישאר ללא נזילות.
איזה החזר חודשי מתאים לתקציב המשפחתי.
מהו מחיר הדירה שלא יפגע בכל יתר המטרות.
מה יקרה אם ההכנסה תרד, ההוצאות יעלו או ההחזר ישתנה.
לאחר שהמסגרת הזאת ברורה, יועץ המשכנתאות יכול לבנות את התמהיל, לבחון מסלולים, להשוות הצעות ולנהל משא ומתן מול הבנקים.
אלה שני תפקידים משלימים - היועץ הפיננסי מגדיר את גבולות העסקה, יועץ משכנתאות בונה את המימון בתוכם.
שלושת הגבולות של המשכנתה
כדי להבין כמה משכנתה באמת אפשר לקחת, כדאי להפריד בין שלושה גבולות.
הגבול הבנקאי
זה הסכום שהבנק מוכן לאשר בהתאם להכנסה, להתחייבויות, להון העצמי, לשווי הנכס, לנתוני האשראי ולמדיניות הבנק.
הגבול הבנקאי מושפע קודם כול משיעור המימון. נכון להוראות בנק ישראל, ניתן לקבל בדרך כלל מימון של עד 75% ברכישת דירה יחידה, עד 70% ברכישת דירה חליפית ועד 50% ברכישת דירה להשקעה.
הבנק בודק גם את היחס שבין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה. בנק ישראל אוסר על אישור הלוואה לדיור ששיעור ההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. כאשר שיעור ההחזר עולה על 40%, ההלוואה מקבלת מבחינת הבנק משקל סיכון גבוה יותר.
חשוב להבין מה אינו נכלל במלואו בחישוב הזה. לצורך הבדיקה הבנקאית, ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות מסוימות, בעיקר כאלה שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, כמו החזרי הלוואות ומזונות. הוצאות המחיה הרגילות של הבית אינן כולן חלק מהחישוב.
לכן מגבלת ה־50% היא תקרת אשראי, לא המלצה למשפחה. גם החזר נמוך בהרבה עלול להיות כבד אם יתר ההוצאות גבוהות או אם ההכנסה אינה יציבה.
הגבול התזרימי
זהו הפער שנשאר לכאורה בין ההכנסה החודשית לבין ההוצאות.
אם משפחה מכניסה 25,000 ש״ח ומוציאה בחודש מסוים 17,000 ש״ח, נדמה שנותרו לה 8,000 ש״ח להחזר. אלא שחודש רגיל אינו מספר את כל הסיפור. הוא לא תמיד כולל חופשה, קייטנות, טיפולי רכב, חגים, תיקונים בבית, הוצאה רפואית או החלפת מוצר חשמלי.
תזרים של חודש אחד הוא צילום רגעי. יכולת החזר צריכה להיבחן על פני שנה ובהתחשב בהוצאות שעוד צפויות להגיע.
הגבול המשפחתי
זהו ההחזר שהמשפחה יכולה לשלם בלי למחוק את החיסכון, את מרווח הביטחון ואת יתר המטרות שלה.
הגבול המשפחתי מביא בחשבון גם את החיים שסביב המשכנתה: ילדים, שינוי תעסוקתי, תקופה חלשה בעסק, החלפת רכב, הוצאות בריאות, עזרה להורים ועלייה אפשרית בהחזר או ביוקר המחיה.
זה הגבול שלפיו נכון להגדיר את העסקה.
מתחילים מהתקציב, לא ממחיר הדירה
הדרך הנפוצה מתחילה בדירה: מוצאים נכס, מתאהבים בו, בודקים כמה כסף חסר ואז מנסים לגרום למספרים להסתדר.
הדרך הנכונה מתחילה במשפחה:
מבצעים מיפוי כלכלי מלא של ההכנסות, ההוצאות וההתחייבויות.
בודקים את ההוצאות השנתיות ואת התוכניות לשנים הקרובות.
קובעים החזר נוח וגבול עליון שלא רוצים לעבור.
מחליטים כמה הון עצמי ניתן להפנות לעסקה וכמה כסף חייב להישאר נזיל.
גוזרים את סכום המשכנתה ואת טווח המחירים של הדירה.
מחפשים נכס שמתאים למסגרת.
פונים ליועץ משכנתאות לבניית המימון.
במקום להתאים את החיים לדירה, בוחרים דירה שמתאימה לחיים.
איך קובעים החזר חודשי שמתאים למשפחה?
לעיתים מציעים כלל אצבע של אחוז מסוים מההכנסה. הוא יכול להיות נקודת פתיחה, אבל אינו יכול להחליף בדיקה משפחתית.
שתי משפחות שמכניסות 25,000 ש״ח נטו יכולות לשאת החזרים שונים לחלוטין. לאחת שני ילדים, שתי מכוניות והלוואה קיימת, לשנייה אין הלוואות והוצאותיה נמוכות יותר.
כדי להגדיר החזר מתאים צריך לבדוק חמישה מרכיבים.
הכנסה שמרנית
אצל שכירים לא תמיד נכון לבנות על בונוסים, שעות נוספות או עמלות שאינן מובטחות. אצל עצמאים צריך לבחון הכנסה נטו אמיתית למשק הבית, לאחר מסים והפרשות, ולבדוק גם עונתיות וחודשים חלשים.
ההוצאה האמיתית לאורך השנה
לא מספיק לסכם הוראות קבע וכרטיס אשראי של חודש אחד. צריך לבדוק תקופה מייצגת ולהביא בחשבון הוצאות קבועות, משתנות, שנתיות ועתידיות.
חודש שבו לא שילמתם ביטוח רכב, קייטנה, טיפול שיניים או חופשה אינו בהכרח חודש שמייצג את עלות החיים האמיתית.
חיסכון שוטף
חיסכון אינו תקלה בתקציב ולא “מה שנעשה אם יישאר”. הוא חלק מהתוכנית הכלכלית.
משפחה שמצליחה לשלם את המשכנתה אבל מפסיקה לחסוך לחלוטין עלולה למצוא את עצמה מממנת כל הוצאה גדולה באמצעות חוב חדש.
מרווח ביטחון חודשי
זהו סכום שלא מקצים מראש, כדי שהתקציב לא יהיה מתוח עד השקל האחרון. מרווח חודשי אינו קרן חירום.
קרן חירום היא סכום שכבר נצבר ונשמר בצד למקרה של ירידה בהכנסה או אירוע משמעותי. רצוי שהמשפחה תישאר גם עם נזילות לאחר הרכישה וגם עם מעט גמישות בכל חודש.
שינויים צפויים
לידה, שינוי עבודה, לימודים, רכב, עזרה לילדים או טיפול בהורים יכולים לשנות את התקציב. אי אפשר לחזות הכול, אבל צריך להכניס לחישוב את מה שכבר ידוע.
במיפוי כלכלי אני לא מחפש רק את הסכום שהמשפחה יכולה להעביר לבנק בחודש רגיל. אני רוצה להבין מה יקרה בחודש שבו יש טיפול גדול לרכב, הוצאה רפואית או ירידה זמנית בהכנסה.
אל תשוו רק בין שכר הדירה להחזר המשכנתה
״אנחנו משלמים 6,000 ש״ח שכירות, ולכן נוכל לשלם משכנתה באותו סכום או מעט יותר״. זו נקודת השוואה חשובה, אבל היא לא מספיקה.
שכר דירה הוא עלות המגורים כשוכרים, החזר המשכנתה הוא רק חלק מעלות המגורים כבעלי דירה.
ברכישת דירה מצטרפות עלויות שלא תמיד קיימות בשכירות: ביטוח חיים וביטוח מבנה הנדרשים במסגרת המשכנתה, תחזוקה ותיקונים, שיפוץ, ריהוט והוצאות מעבר. במקביל, חלק גדול מהנזילות המשפחתית עשוי לעבור לעסקה ולהפסיק לשמש כרשת ביטחון.
לכן צריך להשוות בין עלות המגורים הכוללת כבעלי דירה לבין התקציב המשפחתי, ולא רק בין שכר הדירה לבין החזר המשכנתה.
לא חייבים לקנות דירה בכל מחיר
רכישת דירה נתפסת בישראל כמעט כשלב הכרחי בחיים. משפחות רבות מרגישות שאם הן ממשיכות לשכור, הן “זורקות כסף” או נשארות מאחור.
אבל דירה היא לא רק חלום או סמל ליציבות. היא גם ההתחייבות הכלכלית הגדולה ביותר שאפשר לעשות לשנים רבות. אם מחיר הרכישה מחייב משכנתה שמותחת את התקציב, מרוקנת את החסכונות ומשאירה את המשפחה ללא מרווח ביטחון, כנראה שהבחירה הנכונה כרגע היא להמשיך לשכור.
שכירות במצבים מסוימים מעניקה למשפחה יתרונות משמעותיים:
גמישות לעבור דירה בעקבות שינוי בעבודה, במשפחה או באזור המגורים.
הימנעות מהתחייבות ארוכת טווח שאינה מתאימה להכנסה הנוכחית.
אפשרות לשמור הון נזיל במקום להשקיע את כולו בעסקה.
פחות חשיפה להוצאות גדולות על שיפוץ, תחזוקה ותיקונים.
זמן נוסף לצבירת הון עצמי ולשיפור יכולת ההחזר.
אפשרות לבדוק אם אזור המגורים באמת מתאים למשפחה לפני שקונים בו נכס.
מצד שני, גם לבעלות על דירה יש יתרונות ברורים: יציבות, ביטחון במקום המגורים, חופש לבצע שינויים בנכס ובניית בעלות על נכס לאורך זמן.
לכן השאלה אינה אם שכירות טובה יותר מרכישה או להפך. השאלה היא איזו אפשרות מתאימה יותר למשפחה בנקודת הזמן הנוכחית.
לא כל הכסף שיש לכם הוא הון עצמי
ככל שההון העצמי גבוה יותר, המשכנתה יכולה להיות קטנה יותר. אבל שימוש בכל שקל פנוי עלול להשאיר את המשפחה חשופה מיד לאחר הרכישה.
צריך להפריד בין כסף שמיועד לרכישה לבין:
עלויות העסקה והמעבר, קרן חירום, כסף להוצאה קרובה שכבר ידועה וחסכונות ארוכי טווח שלא בהכרח נכון לפרק.
מחיר הדירה אינו מחיר העסקה כולה. בהתאם למקרה, צריך להביא בחשבון גם עורך דין, תיווך, שמאות, ייעוץ משכנתאות, מס רכישה אם חל, שיפוץ, ריהוט, הובלה, ביטוח חיים וביטוח מבנה וחריגות שלא תוכננו.
משפחה שמשתמשת בכל הכסף לרכישת הדירה ואז לוקחת הלוואה צרכנית כדי לממן את המעבר לא באמת סיימה לגייס את ההון העצמי ובעיקר עובדת על עצמה.
אל תבדקו רק את ההחזר הראשון
ההחזר שמופיע בהצעת המשכנתה הוא נקודת פתיחה. הוא אינו בהכרח הסכום שתשלמו לאורך כל התקופה.
במסלולים מסוימים ההחזר עשוי להשתנות בעקבות שינוי בריבית, שינוי בריבית הפריים, הצמדה למדד או סיום תקופת גרייס. גם עלויות ביטוחי המשכנתה עשויות להשתנות.
בנוסף, פריסה ארוכה יותר יכולה להקטין את ההחזר החודשי, אבל בדרך כלל מגדילה את סכום הריבית הכולל שישולם לאורך השנים.
לכן חשוב לבדוק לא רק אם ההחזר ההתחלתי מתאים לתקציב, אלא גם מה יקרה אם הוא יעלה. תכנון נכון צריך לבחון לפחות תרחיש בסיס ותרחיש מחמיר יותר, ולא להסתפק במספר הראשון שמופיע בהצעה. הפערים בעלויות הריביות השונות עם השנים עשויות להגיע למאות אלפי שקלים בחיי משכנתא.
האתגר האמיתי: לעמוד בתקציב שקבעתם
לאחר שהמשפחה מגדירה תקציב, מתחיל מבחן נוסף: לעמוד בו. כמעט כל דירה מתאימה יותר עולה “רק עוד קצת”, וכאן המסגרת שנקבעה מראש מתחילה להישחק.
עוד 100,000 ש״ח למחיר הדירה אינם רק תוספת למחיר. בהתאם לתקופה, לריבית, להצמדה ולתמהיל, הם עשויים להגדיל גם את ההחזר החודשי וגם את העלות הכוללת של המשכנתה. לאורך השנים הם גם מצמצמים את הסכום שניתן להפנות לחיסכון ולמטרות אחרות.
לפני שמגדילים את התקציב כדאי לשאול לא רק כמה תוסיף המשכנתה בחודש, אלא על מה המשפחה תוותר כדי לממן אותה.
בדקו גם תרחישים פחות נוחים
משכנתה נלקחת לשנים רבות, ובתקופה הזאת כמעט בוודאות משהו ישתנה. כדאי לבדוק מה יקרה אם ההחזר או יוקר המחיה יעלו, אם אחד מבני הזוג יעבוד פחות, אם עצמאי יעבור כמה חודשים חלשים או אם המשפחה תתרחב.
המטרה אינה לבנות תוכנית שתשרוד כל אירוע קיצוני בלי התאמות. המטרה היא ששינוי סביר לא יכניס את המשפחה מיד למינוס או יחייב אותה לקחת הלוואה נוספת.
לפני שאתם קובעים את תקציב הדירה
ודאו שאתם יודעים:
מהי ההכנסה החודשית השמרנית שלכם.
כמה אתם מוציאים בממוצע שנתי, ולא רק בחודש רגיל.
אילו התחייבויות קיימות ומתי הן צפויות להסתיים.
כמה תרצו להמשיך לחסוך מדי חודש.
איזה סכום יישאר כקרן חירום לאחר הרכישה.
אילו הוצאות צפויות להשתנות בשנים הקרובות.
מהו ההחזר הנוח ומהו הגבול העליון שלא תרצו לעבור.
מה יקרה אם ההכנסה תרד או ההחזר יעלה.
עם התשובות האלה אפשר להגיע ליועץ המשכנתאות ולתכנן את המימון בתוך מסגרת שמתאימה למשפחה.
השורה התחתונה
דירה אמורה להעניק למשפחה בית ויציבות. היא לא אמורה לקחת ממנה את כל מרווח הנשימה הכלכלי.
המטרה שלי אינה לומר למשפחה איזו דירה לקנות, אלא לעזור לה להבין מהו המחיר שהיא יכולה לשלם בלי שהדירה תכתיב את כל שאר החיים שלה.
לכן, לפני שבוחרים מסלולים, ריביות ובנק, צריך להגדיר את גבולות העסקה שמתאימים לחיים שלכם.
מתכננים לרכוש דירה ורוצים לדעת מהו תקציב הרכישה שמתאים לכם? בפגישת המיפוי הכלכלי נבחן את ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות, ההון העצמי והתוכניות העתידיות, ונגדיר את מסגרת העסקה לפני שמתחייבים לנכס ולמשכנתה. לפרטים לחצו כאן.
קראו עוד מידע וטיפים מהאתר שלנו על כלכלת המשפחה:
